قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول با اصلاحات و الحاقات بعدی
آيين نامه اجرايي ماده (7) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون ثبت اسناد و املاك با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون مالياتهاي مستقيم با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون پيش فروش ساختمان با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401,09,06 با اصلاحات و الحاقات بعدي
ماده ۱– يكسال پس از راه اندازي رسمي “سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي” موضوع ماده (۱۰) اين قانون، هر عمل حقوقي اعم از عقد و ايقاع كه موضوع يا نتيجه آن انتقال مالكيت عين يا انتقال حق انتفاع (اعم از عمري يا رقبي براي مدت بيش از دو سال) يا انتقال حق ارتفاق اموال غيرمنقول باشد و وقف و نيز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفيد انتقال منافع اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و اجاره به شرط تمليك و هر نوع پيش فروش ساختمان اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور، بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد، در غير اين صورت دعاوي راجع به اعمال حقوقي مذكور كه ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشي كه مفيد موارد مذكور است، نزد مراجع قضائي، شبه قضائي و داوري قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعواي استرداد عوضين، هيچ شكايت كيفري يا دعواي حقوقي يا تقاضايي در خصوص آن عمل حقوقي و اسناد مربوط به آن از قبيل شكايت انتقال مال غير، دعواي اثبات يا تنفيذ معامله، ابطال سند رسمي مالكيت، الزام به تنظيم سند رسمي، خلع يد، تخليه يد و الزام به اجراي تعهدات مندرج در آن در مراجع مذكور مسموع نيست. همچنين اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقي مذكور در هيچ يك از دستگاههاي اجرائي موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1395/12/14 پذيرفته نمي شود و در مراجع قضائي و اداري مذكور فقط شخصي مالك ملك، شناخته مي شود كه در دفتر املاك سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه از اين پس در اين قانون «سازمان» ناميده مي شود، ملك به نام او به ثبت رسيده يا از مالك رسمي به ارث برده باشد.
تبصره ۱– دعواي تنفيذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول، در مواردي كه ثبت فسخ مستلزم راي مرجع قضايي يا داوري است، مشروط بر اينكه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمي ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعواي تنفيذ فسخ اقدام شود، مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الكترونيك اسناد بايد به گونه اي طراحي گردد كه اگر طرفين قرارداد شرط كنند منتقل اليه تا پايان مهلت اعمال حق فسخ يا موعد پرداخت ثمن و يا تا موعد ديگري كه مورد توافق طرفين بوده حق انجام اعمال حقوقي موضوع اين ماده را ندارد، امكان انتقال مورد معامله، در مهلت تعيين شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل اليه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ يا انفساخ به شخص ثالثي به صورت رسمي منتقل كرده باشد و در عمل حقوقي بعدي، وي حق فسخ نداشته باشد و يا معامله، اقاله نشده باشد، اين انتقال در حكم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ يا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدي نيست كه در اين صورت دارنده حق فسخ مزبور به قيمت روز مال غيرمنقول، به منتقل اليه مذكور رجوع خواهد كرد.
چنانچه منتقل اليه حق فسخ داشته باشد يا به هر نحو عين مال به ملكيت وي درآمده باشد، عين مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد مي گردد.
تبصره ۲ – ميزان ماليات، حق الثبت و حق التحرير بر تنظيم وكالت بلاعزل انتقال مالكيت در خصوص اموال غيرمنقول موضوع اين ماده در دفاتر اسناد رسمي معادل تنظيم سند رسمي انتقال ملك است و چنانچه ظرف نه ماه از تاريخ تنظيم وكالتنامه، اموال مذكور منتقل شود، سند رسمي انتقال بدون نياز به پرداخت مجدد ماليات نقل و انتقال ملك و حق الثبت تنظيم مي شود.
تبصره ۳ – مرجع صدور گواهي حصر وراثت مكلف است، پس از صدور گواهي مذكور، يك نسخه از آن را به صورت آني در سامانه ثبت الكترونيك اسناد جهت درج در دفتر الكترونيك املاك بارگذاري نمايد.
تبصره 4– مفاد اين ماده در خصوص اموال غيرمنقولي كه پس از لازم الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آنها صادر مي شود، از تاريخ صدور سند مالكيت مذكور، مجري است، هر چند سامانه موضوع ماده (10) اين قانون راه اندازي نشده باشد.
تبصره 5 – دعاوي مربوط به مستندات اعمال حقوقي موضوع اين ماده (و نيز ملكيت و حق) كه قبل از لازم الاجراء شدن اين قانون محقق شده و به ثبت نرسيده، در صورتي قابل استماع است كه قطعيت اين مستندات مطابق آيين نامه اي كه به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد و به تشخيص وي محرز باشد.
تبصره ۶– مرجع قضائي در دعواي استرداد عوض يا عوضين اعمال حقوقي ثبت نشده موضوع اين ماده، در صورت احراز تسليم عوض يا تبادل عوضين، حكم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد مي كند.
ماده ۲– دفاتر اسناد رسمي مكلفند به درخواست طرفين معامله، اسناد مربوط به قراردادهاي خصوصي اشخاص در خصوص اموال غيرمنقول از قبيل تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه نامه و امثال آن را تنظيم و ثبت نمايند. در اين صورت بايد مبلغ دقيق ثمن مورد توافق طرفين و همچنين شروط مورد نظر آنها اعم از پيش بيني اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پيش بيني انحلال و فسخ يا اسقاط آن با رعايت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانوني از قبيل حق الثبت، حق التحرير و هزينه دادرسي قراردادهاي مذكور تابع حكم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم اصلاحي 1394/4/31 (ارزش معاملاتي) مي باشد.
ماده ۳– دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي مكلفند پس از مذاكره مقدماتي، نسبت به درج پيش نويس قرارداد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد اقدام و پيش نويس مذكور را جهت تنظيم سند رسمي به دفاتر اسناد رسمي منعكس نمايند. اين امر مانع مراجعه مستقيم مردم به دفاتر اسناد رسمي نيست. چگونگي اتصال به سامانه مذكور و ارتباط دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي با دفاتر اسناد رسمي و تقسيم اسناد بين دفاتر مذكور به موجب آيين نامه اي است كه ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازي تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد.
تبصره 1– تعرفه دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي بايد با رعايت ضوابط و معيارهاي زير ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون به پيشنهاد مشترك سازمان، وزارتخانه هاي دادگستري، راه و شهرسازي و صنعت، معدن و تجارت و تصويب هيأت وزيران تعيين شود:
1- تعرفه بر اساس ضريبي از ارزش معاملاتي املاك موضوع ماده (64) قانون مالياتهاي مستقيم تعيين شود.
2- ميانگين سالانه حجم پيش نويس قراردادهاي به ثبت رسيده موضوع اين ماده در هر منطقه جغرافيايي بر تعيين تعرفه به صورت پلكاني نزولي اثرگذار باشد.
3- مبلغ سقف تعرفه دريافتي در هر معامله تعيين شود.
در هر حال قيمت روز مورد معامله در تعيين ميزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دريافت هر مبلغي حتي با توافق طرفين معامله يا هر يك از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحرير يا حق الزحمه درج پيش نويس قرارداد در سامانه موضوع اين ماده، ممنوع است و متخلف با حكم شعب سازمان تعزيرات حكومتي به جزاي نقدي معادل سه برابر مبلغ دريافتي محكوم مي شود.
تبصره ۲– سازمان مكلف است ظرف يك سال از لازم الاجرا شدن اين قانون، امكان دسترسي دلالان معاملات املاك و اشخاص حقيقي و حقوقي به سامانه ثبت الكترونيك اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون، فقط در قالب قراردادهاي يكسان و نمونه (بدون امكان كاهش يا افزايش شروط قراردادي توسط متعاملين و دلالان معاملات املاك) در مورد املاك داراي سند رسمي فراهم كند. متعاملين در صورتي كه قصد ثبت عمل حقوقي خارج از قالبهاي مذكور را داشته باشند مي توانند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه نمايند.
تبصره ۳– انجام هرگونه عمل حقوقي في مابين متعاملين صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) اين قانون معتبر است.
ماده ۴– دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عين (عرصه و اعيان) و يا حق واگذاري محل (حق كسب و پيشه يا سرقفلي يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري و اداري) اعم از اينكه توأم با انتقال مالكيت باشد يا جدا از آن، ماليات نقل و انتقال قطعي املاك را به مأخذ ارزش معاملاتي به نرخ پنج درصد (5%) و ماليات نقل و انتقال حق واگذاري محل را به مأخذ وجوه دريافتي اعلامي مالك يا صاحب حق در تاريخ انتقال به نرخ دو درصد (2%) محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذي نفع از طريق سامانه پرداخت الكترونيك، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الكترونيك اسناد قيد نمايند.
تبصره ۱– در صورتي كه وجوه دريافتي اعلامي معامله حق واگذاري محل، كمتر از بيست و پنج برابر ارزش معاملاتي ملك موضوع ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم باشد، رقم مذكور مأخذ محاسبه ماليات است.
تبصره ۲– وزارت امور اقتصادي و دارايي مكلف است ميزان ارزش معاملاتي املاك موضوع ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم را به صورت آني از طريق سامانه ثبت الكترونيك اسناد به دفاتر اسناد رسمي اعلام نمايد، در غير اين صورت سردفتر، مجاز به تنظيم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل اليه تعهدي در خصوص ماليات نقل و انتقال ملك ندارند.
ماده ۵– سازمان تأمين اجتماعي مكلف است حداكثر ظرف يك سال از لازم الاجرا شدن اين قانون با اتصال به سامانه ثبت الكترونيك اسناد، نسبت به اعلام آني ميزان بدهي شخص واگذار كننده ملك در خصوص ملك مورد معامله، موضوع ماده (۳۷) قانون تأمين اجتماعي مصوب 1354/4/3 با اصلاحات و الحاقات بعدي به منظور وصول آن از طريق دفاتر اسناد رسمي اقدام نمايد، در غير اين صورت سردفتر مكلف است به درخواست متعاملين، سند رسمي انتقال ملك را تنظيم نمايد. در فرض أخير، منتقل اليه و سردفتر هيچ مسؤوليتي در قبال اين بدهي ندارند. اين امر مانع مراجعه سازمان تأمين اجتماعي به انتقال دهنده ملك نيست.
ماده 6– كليه دستگاههاي اجرائي كه طبق قوانين، نقل و انتقال ملك منوط به اعلام نظر آنها شده است، مكلفند حداكثر ظرف يك سال پس از لازم الاجرا شدن اين قانون با اتصال به سامانه ثبت الكترونيك اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آني اقدام نمايند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طريق مذكور به منزله جواز انجام معامله تلقي و سند رسمي انتقال ملك به درخواست متعاملين توسط سردفتر اسناد رسمي تنظيم مي شود.
تبصره ۱ – مقامات و كاركنان متخلف از حكم اين ماده، به مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسيدگي به تخلفات اداري مصوب 1372/9/7 محكوم مي شوند.
تبصره ۲– در مورد نقل و انتقال املاك واقع در پلاكهاي ثبتي اصلي كه مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393/11/12 در آن پلاك اصلي به صورت كامل اجرا نگرديده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي حداكثر يك ماه است.
ماده ۷– دفاتر اسناد رسمي موظفند براي دريافت وجوه دولتي و عمومي كه وصول آن طبق مقررات قانوني بر عهده آنهاست، حقوق متعلقه را از طريق سامانه الكترونيكي مورد تأييد سازمان به صورت آني به حساب يا حساب هايي كه نزد خزانه داري كل كشور معين مي شود واريز نمايند.
آيين نامه اجرائي اين ماده ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن اين قانون بوسيله سازمان با همكاري وزارت امور اقتصادي و دارايي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
ماده 8– مراجع قضائي، كميسيون ها، شوراها و ساير مراجع ذي صلاحي كه به موجب قوانين براي رسيدگي به امور ابنيه و املاك و اراضي تعيين شده اند، مكلفند تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني و همچنين آراي قطعي صادره در خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاك ثبتي را با ذكر مختصات جغرافيايي موضوع رأي، از طريق سامانه به صورت آني به سازمان اعلام نمايند.
سازمان موظف است اطلاعات مذكور را آني در دفتر الكترونيك املاك درج نمايد. تخلف از حكم اين ماده موجب محكوميت به يكي از مجازات هاي تعزيري درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامي مصوب 1392/2/1 مي شود.
تبصره – چنانچه در نتيجه تخلف از اين ماده، خسارتي به دارنده سند رسمي وارد شود، متخلف با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است.
ماده ۹– هر يك از قضات يا مأموران دولتي يا عمومي كه به مفاد اسناد رسمي از جمله موضوع ماده (۱) اين قانون ترتيب اثر ندهند، به يكي از مجازات هاي تعزيري درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامي محكوم مي شوند و چنانچه در اثر تخلف مأموران يا قضات به دارندگان يا ذي نفعان اسناد رسمي خسارتي وارد شود، متخلف با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است.
ماده 10– سازمان مكلف است، ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ اين قانون، سامانه اي را با عنوان “ساماندهي اسناد غيررسمي” جهت ثبت ادعاهاي راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غيرمنقول و مستندات مربوط به آن كه قبل از راه اندازي سامانه مذكور ايجاد شده و فاقد سند رسمي هستند، ايجاد نمايد.
مدعيان مذكور مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راه اندازي اين سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهاي خود در سامانه مذكور و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي يا دعواي مرتبط در مراجع قضائي يا هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج نمايند. پس از اقدام متقاضي، مراجع قانوني مربوط مكلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضي و نيز نتيجه آن را در سامانه موضوع اين ماده درج نمايند. پس از مهلت مزبور هيچ ادعايي در سامانه قابل ثبت نيست. در صورت انقضاي مواعد فوق الذكر و عدم اقدام قانوني مدعيان مذكور، ادعاهاي مزبور عليه اراضي عمومي و دولتي از جمله اراضي ملي، موات، خالصه، مستحدث و ساحلي و همچنين عليه اشخاص ثالث با حسن نيت (بي اطلاع از معاملات معارض قبلي) دارنده سند رسمي، قابل استناد، استماع و معارضه نيست.
با وجود اين، مدعي مذكور مي تواند براي مطالبه قيمت مال غيرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثي كه عالماً نسبت به بارگذاري ادعاهاي مستند به اسناد جعلي يا خلاف واقع در سامانه اقدام كرده اند، يا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وي اقدام كرده اند يا يد ما قبل خود رجوع كند. دادگاهها مكلفند دعواي مطالبه قيمت روز مال غيرمنقول را در اين موارد بپذيرند. راه اندازي رسمي سامانه موضوع اين ماده به دستور رئيس قوه قضائيه در روزنامه رسمي اعلان عمومي مي گردد.
تبصره ۱– درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع اين ماده منوط به درج پلاك ثبتي و نقشه داراي مشخصات جغرافيايي (يو.تي. ام) ابنيه، اراضي و املاك موضوع ادعا پس از احراز هويت (از طريق سامانه ثناي قوه قضائيه) مي باشد. در صورت درج مشخصات جغرافيايي و عدم درج پلاك ثبتي، سازمان موظف است بر اساس نقشه حاوي مشخصات جغرافيايي پلاك ثبتي را مشخص كند.
تبصره 2– رسيدگي به ادعاهاي ثبت شده در سامانه كه حسب مورد مشمول قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي مصوب 1390/9/20 يا مشمول بند (2) ماده (1) قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388/12/2 هستند، به استثناي موارد مذكور در تبصره (3) اين ماده، بر اساس قوانين مذكور صورت گرفته و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي است. پس از انقضاي مواعد مذكور در اين ماده، تقاضاي جديد صرفاً در صورتي پذيرفته مي شود كه هيچ ادعائي توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع اين ماده در خصوص ملك مورد ادعا و نيز هيچ معامله رسمي ناقل مالكيتي در خصوص پلاك ثبتي مذكور در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ثبت نشده باشد، در غير اين صورت تقاضا توسط هيأتهاي موضوع قوانين مذكور پذيرفته نمي شود. در صورتي كه كليه ادعاهاي ثبت شده قبلي رد شوند، تقاضاي جديد به موجب قوانين مذكور قابل پذيرش است.
تبصره ۳ – بنياد مسكن انقلاب اسلامي و وزارت جهاد كشاورزي (سازمان امور اراضي كشور) مكلفند حسب مورد در خصوص اراضي و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادي روستاها و اراضي زراعي و باغهاي خارج از محدوده قانوني شهرها، ضمن شناسايي متصرفان املاك مذكور، نسبت به تهيه نقشه داراي مختصات جغرافيايي (يو.تي. ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبيعي و آبخيزداري كشور و سازمان ملي زمين و مسكن مبني بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضي عمومي، از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالكيت به سازمان اعلام كنند. سازمان موظف است نقشه هاي مذكور را در هر پلاك اصلي منضم به اسامي متصرفين قانوني قطعات شناسايي شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع اين ماده، درج و نيز در محل الصاق نمايد. در صورتي كه اشخاص ذي نفع، به نقشه مذكور يا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند بايد ظرف شش ماه از تاريخ بارگذاري، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمايند. معترض مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقديم و گواهي تقديم دادخواست را در سامانه درج نمايد. در اين صورت صدور سند مالكيت، موكول به حكم قطعي دادگاه خواهد بود. در صورتي كه اعتراض در مهلت قانوني واصل نگردد يا معترض، گواهي تقديم دادخواست را ارائه نكند، اداره ثبت محل مكلف به صدور سند مالكيت براي متصرف قانوني است.
تبصره 4– وزارت راه و شهرسازي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي مكلفند پس از تخصيص زمين با هدف انتقال با رعايت قوانين و مقررات مربوط به واگذاري زمينهاي دولتي و رعايت قرارداد في مابين دستگاههاي موضوع اين تبصره و متقاضي تخصيص زمين از جمله متقاضيان آسيب ديده از حوادث طبيعي، ظرف يك سال از تاريخ انجام كامل تعهدات قراردادي واگذارشونده جهت انجام تكاليف قانوني مذكور در ماده (1) اين قانون اقدام نمايند.
تبصره 5– شخصي كه با علم به عدم استحقاق رأساً يا توسط ديگري اقدام به درج سند عادي در سامانه موضوع اين ماده نمايد، به جزاي نقدي معادل بيست درصد (20%) قيمت روز ملك محكوم خواهد شد. چنانچه در اين راستا جرمي از قبيل جعل اسناد يا تباني براي بردن يا انتقال مال غير نيز واقع شود، مرتكب علاوه بر جزاي نقدي مذكور، به مجازات مقرر براي جرائم ارتكابي نيز محكوم مي شود.
تبصره 6– چنانچه در سامانه موضوع اين ماده در رابطه با واحدي از يك آپارتمان، ادعاي مالكيت درج شده و يكي از كميسيون هاي ماده (99) و ماده (100) قانون شهرداري در خصوص آن، رأي به أخذ جريمه صادر يا رأي مذكور به دليل عدم پرداخت جريمه منجر به صدور رأي تخريب بنا شده باشد؛ حسب مورد شهرداري ها، بخشداري ها و دهياري ها مكلفند گواهي پايان كار ساختمان را صادر نمايند وليكن ميزان و علت جريمه قسمت مشترك و جريمه هاي قسمت هاي اختصاصي بايد در گواهي پايان كار ذكر شود.
سازمان موظف است در سند مالكيت تفكيكي هر واحد، ميزان و علت جريمه قسمتهاي اختصاصي و همچنين قسمتهاي مشترك به نسبت مساحت اختصاصي را ذكر نمايد. در اين صورت، تنظيم سند انتقال مالكيت به غير، صرفاً در صورت پرداخت جريمه ذكر شده در هر سند به قيمت تعديل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران امكان پذير است. صدور سند مالكيت مانع از اجراي رأي صادره از كميسيون هاي مذكور و اعمال قوانين و مقررات مرتبط با شهرداري ها نمي باشد.
اگر أخذ گواهي پايان كار براي آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتي غير از پرداخت جريمه باشد، سازمان مكلف است سند مالكيت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصي آن واحد و پرداخت سهم واحد مذكور از هزينه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمتهاي مشترك صادر نمايد. نحوه تعيين و وصول هزينه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمتهاي مشترك به موجب آيين نامه اي است كه با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد. در صورتي كه يك واحد ساختماني داراي حكم قلع و قمع كامل باشد، صدور سند مالكيت براي آن واحد، ممنوع است و صرفاً بايد نام متصرف قانوني آن واحد در اختيار سازمان قرار گيرد.
تبصره ۷– چنانچه در خصوص يك مال غيرمنقول در سامانه موضوع اين ماده، ادعائي، ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالكيت براي آن مال غيرمنقول بدون تسويه بدهي هاي مرتبط با آن مال غيرمنقول به نهادهاي عمومي و دولتي از قبيل بدهي هاي موضوع بند «ج» ماده (۱) قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1385/5/24 با اصلاحات و الحاقات بعدي و تبصره ماده (٧۴) قانون شهرداري مصوب 1344/4/11 با اصلاحات و الحاقات بعدي، بلامانع است. تنظيم سند انتقال مالكيت به غير صرفاً پس از تسويه بدهي هاي مذكور امكان پذير است. بستانكار حق دريافت طلب خود به قيمت تعديل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قيمتي بانك مركزي جز در مواردي كه عرفاً تغييرات جزئي در ارزش پول ايجاد شده باشد را دارد.
تبصره 8– كليه دستگاههاي اجرائي و واحدهاي مذكور در ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مكلفند، حداكثر تا دو سال پس از راه اندازي سامانه موضوع اين ماده، در خصوص اموال غيرمنقول عمومي و دولتي از جمله اراضي ملي، موات، خالصه، مستحدث و ساحلي كه مطابق قانون متعلق به دولت جمهوري اسلامي ايران بوده و تصدي آن اراضي بر عهده آنان است و هنوز سند رسمي آنها صادر نگرديده است، ادعاها و مدارك مربوط را در سامانه موضوع اين ماده ثبت نمايند. عدم ثبت ادعا و مدارك در اين سامانه، نافي مالكيت دستگاهها و واحدهاي مذكور نيست. مقامات و كاركنان متخلف از حكم اين تبصره به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسيدگي به تخلفات اداري محكوم مي شوند. مفاد اين تبصره نسبت به سازمان اوقاف و امور خيريه در خصوص موقوفات عام غيرمنقول و دستگاههاي زير نظر ولي فقيه در خصوص اموال غيرمنقول در اختيار آنان از جمله مجهول المالك، بلاصاحب، ارث بلاوارث، اعراضي، رهاشده، اموال غيرمنقول غائبين مفقودالاثر، اموال غيرمنقول حاصل از تخميس و خروج از ذمه و اجراي اصل (49) قانون اساسي جاري است.
آيين نامه اجرائي اين تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون به پيشنهاد وزارتخانه هاي راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
تبصره ۹– سازمان مكلف است، در اجراي قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور براي كليه قطعات اراضي كشاورزي كه تا زمان ابلاغ اين قانون داراي تصرفات مفروز و قانوني بوده و با تأييد وزارت جهاد كشاورزي داراي بهره برداري كشاورزي باشد و متقاضي أخذ سند مالكيت، خود يا افراد تحت تكفل وي، مالك هيچ يك از اراضي كشاورزي مجاور نباشد، با هر مساحتي سند مفروز حدنگار با قيد كاربري كشاورزي صادر كند. پس از صدور سند مالكيت حدنگاري موضوع اين تبصره، هر گونه افراز، تقسيم و تفكيك اراضي مذكور، مشمول قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385/11/21 مجمع تشخيص مصلحت نظام مي شود و تنظيم سند اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون در خصوص اراضي با كاربري كشاورزي منوط به اخذ تأييديه از وزارت جهاد كشاورزي مبني بر حفظ كاربري و بهره برداري كشاورزي است.
تنظيم سند اعمال حقوقي مزبور به صورت مشاع در اراضي كشاورزي تنها در موارد زير مجاز است:
۱- مالكيت مالك، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالك از كل زمين كشاورزي، كمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط به آنكه عمل حقوقي صرفاً راجع به تمام سهم مشاع و به طرفيت تنها يك شخص باشد.
۲- مالكيت مالك، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالك از كل زمين كشاورزي بالاتر از حد نصاب باشد. مشروط به آنكه در نتيجه عمل حقوقي هيچ سهم مشاعي از كل ملك با مساحت پايين تر از حد نصاب ايجاد نگردد.
۳- مالكيت مالك، مفروز و عمل حقوقي منجر به ايجاد سهم مشاع شود، مشروط به آنكه در نتيجه عمل حقوقي، هيچ سهم مشاعي از كل ملك با مساحت پايين تر از حد نصاب ايجاد نگردد.
۴- چنانچه انتقال سهم مشاع از يك قطعه واحد به شريك همان قطعه باشد.
سازمان امور اراضي كشور مكلف است ظرف يكسال از لازم الاجرا شدن اين قانون كليه سوابق لازم اعم از نقشه ها و مستندات مربوط به اجراي اين تبصره را در اختيار سازمان قرار دهد. از تاريخ راه اندازي سامانه موضوع اين ماده ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد كشاورزي و ساير دستگاههاي ذيربط منوط به ارائه تاييديه سازمان مبني بر انجام اقدامات مذكور در اين ماده جهت اخذ سند رسمي يا ارائه سند حدنگاري كشاورزي توسط متقاضي است.
تبصره ۱۰– اشخاص فاقد سند رسمي موضوع اين ماده، با رعايت كليه شرايط زير حداكثر تا ۸ سال پس از راه اندازي سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي مي توانند صرفاً در سامانه مذكور، اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون را انجام دهند، در غير اين صورت مشمول ضمانت اجراي مقرر در ماده (۱) اين قانون مي شوند.
اين سامانه بايد به گونه اي طراحي شود كه به طور صريح، در زمان انجام عمل حقوقي، عدم انتقال رسمي مالكيت و امكان ابطال آن، به منتقل اليه اعلام و در سامانه درج شود:
۱- كليه اقدامات مذكور در صدر اين ماده (شامل ثبت ادعا و اقدام قانوني لازم براي دريافت سند رسمي مالكيت) انجام شده باشد.
۲- ادعاي ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذيصلاح رد نشده يا منجر به صدور سند مالكيت نشده باشد.
۳- ادعاي ثبت شده در سامانه، در خصوص مال غيرمنقول داراي سند حدنگار نباشد.
۴- پاسخ استعلام مالكيت – حسب مورد از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي- با رعايت مفاد تبصره (۲) ماده (۶) اين قانون، به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذكور مانع انجام عمل حقوقي نيست.
آيين نامه اجرائي اين تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد.
تبصره ۱۱ – آيين نامه اجرائي اين ماده و تبصره هاي (۱) و (۲) آن ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد. همچنين آيين نامه هاي اجرائي تبصره هاي (۳)، (۴) و (۶) اين ماده ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
ماده ۱۱– دلالان معاملات املاك (اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي) نمي توانند در معاملات موضوع ماده (۱) اين قانون، مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد نمايند. متخلفان از حكم اين ماده، با حكم قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالي دريافتي و جريمه اي معادل سه برابر آن، به تعليق پروانه كسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالي دريافتي و جريمه اي معادل شش برابر آن و تعليق پروانه كسب به مدت يك سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات أخيرالذكر، به ابطال پروانه كسب محكوم مي شوند.
ماده ۱۲– ساعت كار دفاتر اسناد رسمي با توجه به مقتضيات هر محل و حجم معاملات به گونه اي كه كمتر از (۴۴) ساعت در هفته نباشد و به طور متعارف در طول ساعات روز براي ثبت معاملات در دسترس باشند توسط سازمان تعيين مي شود.
ماده ۱۳– در صورتي كه معامله رسمي انجام شده ابطال شود، شخصي كه بطلان مستند به او باشد، با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است. سازمان موظف است در صورت تقاضاي طرفين معاملات موضوع ماده (۱) اين قانون با اخذ حق بيمه از طرفين معامله نقل و انتقال مالكيت، مسؤوليت موضوع اين ماده را نزد يكي از شركتهاي بيمه، بيمه نمايد.
اين امر، با رعايت قواعد ضمان قهري مانع مراجعه حسب مورد شركت بيمه يا زيان ديده به شخصي كه بطلان مستند به او است نمي باشد. نحوه تعيين حق بيمه با پيشنهاد مشترك سازمان و بيمه مركزي جمهوري اسلامي ايران به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
ماده 14– سازمان مكلف است براي املاكي كه دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهاي هر طبقه توسط مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني صادر شده است، امكان تنظيم سند رسمي تقسيم نامه بين مالكان را در سامانه ثبت الكترونيك اسناد فراهم سازد و براي هر واحد آن دستور نقشه شناسه يكتا تخصيص دهد. تنظيم سند رسمي اعمال حقوقي موضوع ماده (1) اين قانون صرفاً با استفاده از شناسه يكتا مذكور امكان پذير است.
سازمان مكلف است در صورت انقضاي مهلت اتمام عمليات ساختماني مندرج در پروانه ساختماني، مراتب انقضاي مهلت مذكور را به منتقل اليه در استعلام ثبتي اطلاع دهد. صدور سند مالكيت تفكيكي براي اين واحدها منوط به ابطال شناسه هاي يكتاي مذكور خواهد بود.
تبصره 1– مراجع صادركننده پروانه ساختماني مكلفند دستور نقشه موضوع اين ماده را كه شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهاي هر طبقه است به تقاضاي مالك و با رعايت قوانين و مقررات شهرسازي صادر كنند.
تبصره 2– سازمان مكلف است، ظرف شش ماه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون دسترسي ثبت آني دستور نقشه، پروانه ساختماني و گواهي پايان كار عمليات ساختماني را براي مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني، در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ايجاد نمايد. پس از ايجاد دسترسي مذكور، صرفاً دستور نقشه، پروانه يا گواهي پايان كاري كه از مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني در سامانه ثبت الكترونيك اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالكيت قابل استناد است.
تبصره ۳– آيين نامه اجرائي اين ماده توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
ماده 15– از تاريخ لازم الاجراشدن اين قانون ماده (187) قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 1366/12/3 با اصلاحات و الحاقات بعدي، ماده (73) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310/12/26 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ماده (62) قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور مصوب 1395/11/10 با اصلاحات و الحاقات بعدي، نسخ و اصلاحات زير در قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 با اصلاحات بعدي انجام مي شود:
1– ماده (1) به شرح زير اصلاح مي شود:
«ماده 1- هر قرارداد با هر عنواني كه به موجب آن مالك رسمي زمين با شخص ديگري مبادرت به مشاركت در ساخت نمايد يا هر قراردادي كه به موجب آن شخصي در برابر ديگري متعهد به ساخت و تحويل واحد ساختماني مشخص گردد و نيز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشي از قراردادهاي مذكور، پيش فروش ساختمان محسوب مي شود.»
2– بند (3) ماده (2) به شرح زير اصلاح مي شود:
«3- متن پروانه ساختماني صادرشده از مراجع ذي صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پيوست قرارداد»
۳– در بند (۴) ماده (۲) عبارت «و شناسنامه فني هر واحد» و در بند (۱۱) ماده (۲) عبارت «و (۲۰)» و در ماده (١۴) عبارت «با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (۲۰) اين قانون» و در ماده (۲۳) عبارت «يا بدون أخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي» حذف مي شود. همچنين بند (۱۰) ماده (۲) و بندهاي (۲) و (۴) ماده (۴) و تبصره آن و مواد (۲۰) و (۲۱) حذف مي شوند.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و بيست و هشت تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ 1401/9/6 مجلس شوراي اسلامي، تصويب و در تاريخ 1403/02/26 از سوي مجمع تشخيص مصلحت نظام، ماده (1) و تبصره هاي (1)، (4)، (5) و (6) آن، ماده (3) و تبصره (3) آن، ماده (10) و تبصره هاي (2)، (7)، (8)، (9) و (10) آن موافق با مصلحت نظام تشخيص داده شد.
رئيس مجلس شوراي اسلامي – محمدباقر قاليباف
آيين نامه تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول
مصوب 1404,03,21
با اصلاحات و الحاقات بعدي
آيين نامه اجرائي تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401/9/6 مجلس شوراي اسلامي كه در تاريخ 1403/2/26 در مجمع تشخيص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخيص داده شد، به شرح مواد آتي است:
فصل اول : اصطلاحات و اختصارات
ماده 1ـ اصطلاحات و اختصارات به كار رفته در آيين نامه در معاني زير به كار مي رود:
الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1404/9/6 مجلس شوراي اسلامي؛
ب ـ آيين نامه ماده 10: آيين نامه ماده 10 قانون و تبصره هاي 1 و 2 آن؛
پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛
ت ـ سامانه: سامانه «ساماندهي اسناد غيررسمي» موضوع ماده 10 قانون؛
ث ـ اعمال حقوقي: اعمال حقوقي موضوع ماده 1 قانون؛
ج ـ اقدام قانوني: اقدامات قانوني موضوع ماده 23 آيين نامه ماده 10؛
چ ـ مراجع قانوني اقدام: مراجعي كه مدعي پس از درج ادعاي خود در سامانه براي اقدام به آن رجوع مي كند از قبيل مراجع قضايي و سازمان.
فصل دوم : اشخاص مشمول
ماده 2ـ مدعياني كه در مهلت قانوني، ادعاي خود را در سامانه درج نموده و اقدام قانوني را به عمل آورده اند، مي توانند با رعايت شرايط اين آيين نامه و به مدت هشت سال از زمان راه اندازي سامانه، اعمال حقوقي را صرفاً در سامانه انجام دهند. سازمان مكلف است دسترسي هاي لازم براي انجام اعمال حقوقي در سامانه را به صورت مستقيم و از طريق سكوهاي بخش خصوصي موضوع ماده 26 آيين نامه اجرايي ماده 3 قانون براي مدعيان فراهم نمايد.
تبصره 1ـ انجام اعمال حقوقي توسط اشخاص فاقد سند رسمي مذكور در آيين نامه ماده 10، خارج از سامانه (حتي در سامانه ثبت الكترونيك اسناد)، فاقد اعتبار و مشمول ضمانت اجراي ماده 1 قانون است.
تبصره 2ـ به منظور جلوگيري از ايجاد تلقي عرفي در رسمي بودن انتقال عادي موضوع تبصره 10 ماده 10، سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه دفاتر اسناد رسمي دسترسي جهت درج اعمال حقوقي در سامانه را نداشته باشند.
ماده 3ـ دارندگان اسناد مالكيت غيرحدنگار مي توانند جهت استفاده از ظرفيت تبصره 10 ماده 10 قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه و درخواست تبديل سند خود به سند مالكيت حدنگار اقدام نمايند. سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه در صورت درج ادعا و درخواست تبديل سند، امكان انجام اعمال حقوقي در سامانه را براي اين اشخاص فراهم نمايد.
فصل سوم : الزامات انجام اعمال حقوقي در سامانه
ماده 4ـ انجام اعمال حقوقي در سامانه، منوط به اخذ كد رهگيري موضوع ماده 8 آيين نامه ماده 10 و درج گواهي اقدام در سامانه مي باشد. سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه صرفاً پس از احراز مراتب فوق امكان انجام اعمال حقوقي فراهم شود.
ماده 5ـ چنانچه نسبت به يك ادعا در مرحله اقدام حكم قطعي داير بر بي حقي يا بطلان دعوا صادر و يا دعوا ساقط شده باشد و همچنين در صورتي كه اقدام مدعي، منجر به صدور سند مالكيت گرديده، در حدود رأي قطعي و سند رسمي صادره امكان انجام اعمال حقوقي در سامانه وجود ندارد.
تبصره 1ـ چنانچه مرجع قضايي اقدام مدعي را به موجب قرار رد نمايد، تا زمان انجام تكاليف مقرر در ماده 33 آيين نامه ماده 10 و تبصره آن، حكم اين ماده مجراست.
تبصره 2ـ در هر مورد كه اقدام مدعي در ساير مراجع قانوني اقدام رد شده يا مورد پذيرش قرار نگرفته باشد، چنانچه مدعي، مطابق ضوابط مقرر در آيين نامه ماده 10 امكان اقدام مجدد را داشته باشد، تا قبل از رعايت تشريفات مقرر در آيين نامه مذكور، نمي تواند اعمال حقوقي را در سامانه انجام دهد.
ماده 6ـ انجام اعمال حقوقي توسط مدعي صرفاً در محدوده ادعاي ثبت شده ممكن است. انجام اعمال حقوقي نسبت به بخشي از قطعه ثبت ادعا شده به صورت مفروز، صرفاً با درج نقشه داراي مختصات جغرافيايي بخش مورد نظر در سامانه و پس از دريافت گواهي امكان افراز قطعه مذكور از سازمان و بارگذاري آن در سامانه ممكن خواهد بود.
تبصره ـ سازمان مكلف است در صورت درخواست صدور گواهي امكان افراز توسط مدعي، ضوابط مربوط به افراز و يا تفكيك (نظير حدنصاب هاي مربوط به قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ماده 101 قانون شهرداري) را از مراجع ذي ربط استعلام و در صورت فقدان موانع قانوني گواهي مذكور را صادر نمايد.
ماده 7ـ سامانه بايد به گونه اي طراحي شود كه ادعاي ثبت شده با دفتر الكترونيك املاك تطبيق گرديده و در صورتي كه ادعا نسبت به ملك داراي سند حدنگار باشد از انجام اعمال حقوقي، در حدود داراي تداخل با ملك مذكور ممانعت به عمل آيد.
تبصره 1ـ اشخاصي كه تمام يا بخشي از ادعاي درج شده آن ها با محدوده اسناد مالكيت حدنگار مشاعي منطبق باشد ولي تمام مالكان مشاعي آن ملك سند مالكيت حدنگار نداشته باشند، مشروط به آنكه مدعي، فاقد سند رسمي حدنگار مشاعي باشد، از شمول اين ماده مستثني هستند.
تبصره 2ـ اشخاصي كه در اراضي كشاورزي خارج از محدوده شهرها، سند مالكيت حدنگار مشاعي داشته باشند و جهت اخذ سند مالكيت مفروزي ثبت ادعا و اقدام نموده باشند، در صورت رعايت ضوابط تبصره 9 ماده 10 قانون، از شمول اين ماده مستثني هستند.
فصل چهارم : نحوه انجام عمل حقوقي در سامانه
ماده 8ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه به منظور انجام عمل حقوقي ابتدا كد يا شناسه ملي و شماره تلفن همراه طرفين را اخذ نموده و در صورت تطابق شماره همراه طرفين با كد يا شناسه ملي آن ها در هر دو سامانه ثنا و شاهكار، با ارسال پيامك، رضايت ايشان براي آغاز فرايند انجام عمل حقوقي را احراز كند.
تبصره ـ درصورتي كه هر يك از طرفين در سامانه ثبت نام الكترونيك قوه قضائيه (ثنا) ثبت نام نكرده باشد يا شماره درج شده در ثنا بر اساس سامانه شاهكار متعلق به وي نباشد، سامانه بايد مانع مذكور را به طرفين اطلاع داده و از ادامه فرايند جلوگيري نمايد.
ماده 9ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه موارد ذيل را بررسي نموده و نتيجه آن به صورت تجميعي در قالب «امكان انجام عمل حقوقي» يا «عدم امكان انجام عمل حقوقي» براي طرفين ارسال شود:
الف) احراز حيات و سن قانوني براي عمل حقوقي در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال كشور و احراز وجود و عدم انحلال در رابطه با اشخاص حقوقي از سازمان؛
ب) استعلام اهليت معاملاتي طرفين براي اشخاص حقيقي و يا عدم ورشكستگي يا ممنوعيت از انجام اعمال حقوقي براي اشخاص حقوقي از مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضائيه؛
پ) احراز وجود شرايط ماده 4 آيين نامه.
تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذكر شده در اين بند، سامانه بايد دليل مربوطه را به شخصي كه عدم امكان ثبت معامله به وي منتسب است به وسيله پيامك اعلام كند.
ماده 10ـ سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا قبل از انجام اعمال حقوقي، در خصوص تداخل يا عدم تداخل محدوده ادعاي ثبت شده با اراضي عمومي، از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي و راه و شهرسازي استعلام نمايد. وزارتخانه هاي مذكور مكلفند پاسخ را به صورت آني و از طريق سامانه ارسال نمايند. سامانه بايد به نحوي طراحي شود تا نتيجه استعلام به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. اعلام وجود تداخل يا عدم پاسخ به استعلام، مانع انجام عمل حقوقي نيست.
تبصره ـ در خصوص پلاك هاي ثبتي اصلي كه مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار در آن پلاك اصلي به طور كامل اجرا نگرديده، مهلت اعلام نظر توسط وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي و راه و شهرسازي حداكثر يك ماه از تاريخ استعلام است. چنانچه قبل از وصول پاسخ، طرفين خواهان انجام عمل حقوقي باشند، بايد عدم وصول پاسخ و احتمال عمومي يا دولتي بودن ملك موضوع ادعا، به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. در اين صورت منتقل اليه تا وصول پاسخ يا انقضاي مهلت آن، حق انجام عمل حقوقي در رابطه با مورد ادعا را نخواهد داشت. اين امر نيز بايد به طرفين عمل حقوقي اعلام و در قرارداد درج شود.
ماده 11ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه انجام عمل حقوقي بدون اخذ امضاي الكترونيك از حداقل دو شاهد و طرفين معامله امكان پذير نباشد.
تبصره 1ـ نقشه و اسناد بارگذاري شده در ارتباط با ادعا در سامانه و آدرسي كه بر اساس نقشه مذكور توسط سامانه توليد مي شود، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل اليه به وي نمايش داده شود.
تبصره 2ـ اگر در رابطه با ملك موضوع عمل حقوقي، ادعاي ديگري در سامانه ثبت شده باشد كه مدعي اقدام قانوني نسبت به آن انجام داده باشد، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل اليه به وي اعلام گردد.
ماده 12ـ سامانه بايد صدا و تصوير طرفين مبني بر خلاصه قرارداد را دريافت و ذخيره نمايد و سپس آن را بر اساس زيست سنجي (بيومتريك) با اطلاعات سازمان ثبت احوال كشور مطابقت دهد. مستندات مذكور بايد تا زمان تعيين تكليف قطعي ادعا در مراجع قانوني اقدام، نگهداري شود.
ماده 13ـ انتقال عوض قراردادي بايد صرفاً از طرق قابل رهگيري به صورت الكترونيكي از قبيل واريز از طريق شبكه بانكي يا انتقال خودرو يا ملك با رعايت تشريفات قانوني و صرفاً به حساب منتقل اليه يا به نام وي باشد.
ماده 14ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه به طور صريح در زمان انجام عمل حقوقي، عدم انتقال رسمي مالكيت و امكان ابطال عمل حقوقي در قرارداد منعكس و قبل از امضاي قرارداد از طريق پيامك به منتقل اليه اعلام شود.
ماده 15ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه در صورت وجود شرط ضمن عقد داير بر منع انجام اعمال حقوقي توسط منتقل اليه تا زمان پرداخت اقساط ثمن، اگر طرفين در قرارداد متعهد شده باشند كه انتقال وجوه صرفاً از طرق مقرر در ماده 21 آيين نامه ماده 3 صورت بگيرد، امكان انجام عمل حقوقي توسط منتقل اليه منوط به احراز پرداخت اقساط توسط سامانه باشد.
فصل پنجم : ساير مقررات
ماده 16ـ در صورتي كه مدعي با انجام اعمال حقوقي در سامانه، مالكيت تمام يا بخشي از عين يا حقوق مذكور در ماده 10 قانون را به ديگري منتقل كند، سمت مدعي نسبت به بخش مذكور زايل و منتقل اليه نسبت به آن قسمت در تمامي مراجع اقدام اعم از قضايي و غيرقضايي، قائم مقام وي مي شود و فرآيند اقدام در آن مراجع، نسبت به بخش مذكور بدون نياز به اقدام جديد از قبيل طرح دعوا توسط منتقل اليه ادامه مي يابد.
تبصره 1ـ سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا با انجام اعمال حقوقي مذكور در اين ماده، مراتب انتقال حقوق مدعي در قسمت انتقال يافته و هويت، مشخصات و نشانيِ منتقل اليه به عنوان قائم مقام مدعي، به مراجع قانوني اقدام اعلام و به طرفين ابلاغ شود. مراجع قانوني اقدام مكلفند نتيجه اقدامات قانوني و رأي را به منتقل اليه ابلاغ نمايند.
تبصره 2ـ اسناد و مدارك موضوع عمل حقوقي، بايد به منتقل اليه واگذار و مراتب در قرارداد درج شود.
ماده 17ـ سازمان مكلف است نمونه هايي از قراردادها و اعمال حقوقي را جهت استفاده، در سامانه بارگذاري نمايد.
اين آيين نامه در 17 ماده و 14 تبصره به موجب تفويض اختيار رئيس قوه قضائيه به شرح ابلاغيه شماره 9000/39338/100 مورخ 1403/7/15 در تاريخ 1404/3/21 به تصويب معاون اول قوه قضائيه رسيد و از تاريخ ابلاغ لازم الاجراست.
هيئت وزيران در جلسه 1404/2/7 به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موضوع نامه شماره 9000/19843/1000 مورخ 1403/8/20 قوه قضائيه و با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي و به استناد تبصره (3) ماده (14) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401، آيين نامه اجرايي ماده ياد شده را به شرح زير تصويب كرد:
آيين نامه اجرايي تبصره (3) ماده (14) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» (موضوع مديريت و ساماندهي پيش فروش ساختمان و مشاركت در ساخت)
مصوب 1404,02,07
با اصلاحات و الحاقات بعدي
ماده 1– در اين آيين نامه، اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي روند:
1– قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401؛
2– سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛
3– مرجع صدور پروانه: هر مرجعي كه به موجب قوانين يا مقررات، صلاحيت صدور پروانه ساختمان را دارد؛ از قبيل شهرداري ها، دهياري ها، سازمان هاي مناطق آزاد تجاري – صنعتي و ويژه اقتصادي، شركت هاي عمران شهرهاي جديد، شركت هاي شهرك هاي صنعتي، مراجع موضوع ماده (10) آيين نامه استفاده از اراضي، احداث بنا و تأسيسات در خارج از حريم شهرها و محدوده روستاها موضوع تصويب نامه شماره 31636/ت47097هـ مورخ 1391/2/20؛
4– نقشه معماري تأييد شده: نقشه معماري كه مرجع صدور پروانه پيش از صدور پروانه ساختمان و مطابق اين آيين نامه ثبت و صادر مي كند و حاوي حداقل مشخصات «سطح اشغال مجاز»، «تعداد طبقات»، «تعداد و مساحت واحدهاي هر طبقه و پاركينگ ها و انباري ها» و «نوع سازه طبق درخواست مالك از قبيل سازه فلزي، بِتُني و مصالح بنّايي» است و مبناي ثبت تقسيم نامه و صدور شناسه يكتا از سوي سازمان خواهد بود. نقشه معماري تأييد شده همان دستور نقشه موضوع ماده (14) قانون است؛
5– سامانه: سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده (1) قانون؛
6– سامانه پنجره واحد: سامانه پنجره واحد مديريت زمين موضوع ضوابط اجرايي سامانه پنجره واحد مديريت زمين مصوب 1401؛
7– تقسيم نامه: سند رسمي كه در سامانه، ثبت و ميزان سهم هر يك از مالكان مشاعي در هر يك از واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، مطابق با آن و توسط مالكان تعيين مي شود. همچنين ساير قطعات اختصاصي اعم از توفقگاه (پاركينگ) و انباري هر يك از واحدها توسط مالكان با رعايت قانون تملك آپارتمان ها مصوب 1343 با اصلاحات بعدي و آيين نامه اجرايي آن، مشخص مي شود.
8– مستندات ساختماني: دستور نقشه موضوع بند (19-1-2) مبحث دوم مقررات ملي ساختمان ايران، نقشه معماري تأييد شده، پروانه ساختمان، گواهي عدم خلاف و گواهي پايان كار عملياتي ساختماني.
ماده 2– مرجع صدور پروانه مكلف است نقشه معماري تأييد شده را كه براساس ضوابط و مقررات شهرسازي و معماري و استعلامات لازم جهت صدور پروانه ساختمان تهيه شده، با تعيين نوع كاربري هر يك از واحدهاي نقشه مذكور ثبت، صادر و به صورت برخط و آني در سامانه بارگذاري كند. نقشه مذكور مجوزي براي ساخت محسوب نمي شود.
تبصره – مرجع صدور پروانه مكلف است در صدور پروانه ساختمان، نقشه معماري تأييد شده را با رعايت ماده (23) اين آيين نامه، ملاك اقدام قرار دهد؛ مگر آنكه متقاضي به نحو ديگري تقاضا كند.
ماده 3– سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه امكان ثبت برخط و آني مستندات ساختماني و همچنين اقلام اطلاعاتي آن به صورت ساختار يافته، توسط مرجع صدور پروانه از طريق سامانه پنجره واحد فراهم باشد. سازمان تا قبل از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه براي ثبت اطلاعات مذكور در سامانه پنجره واحد، مكلف است امكان ثبت آنها را براي مراجع مذكور به صورت مستقيم فراهم كند.
تبصره – ثبت اطلاعات مذكور در اين ماده در سامانه، منوط به استعلام اعتبار شناسه ملي مرجع صدور پروانه و سمت صاحب امضاي آن از سامانه جامع پايگاه اطلاعاتي اشخاص حقوقي كشور و همچنين احراز هويت شخص صاحب امضاء به صورت الكترونيكي است. سازمان هاي ثبت كننده مراجع صدور پروانه مكلفند در صورت هرگونه تغييرات مديريتي و هويتي در شخص صاحب امضاء، مراتب را ظرف حداكثر (24) ساعت در سامانه جامع پايگاه اطلاعات اشخاص حقوقي كشور بروزرساني كنند.
ماده 4– پس از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه به سامانه، مراجع مذكور مكلفند نقشه معماري تأييد شده و نيز پروانه ساختمان و گواهي پايان كار عمليات ساختماني و اقلام اطلاعاتي مربوط و همچنين مهلت اعتبار آنها را پس از صدور، تمديد، تغيير و يا ابطال آنها، بلافاصله به صورت ساختاريافته و برخط و آني در سامانه ثبت كنند. همچنين مراجع مذكور مكلفند تخلفات ساختماني رسيدگي شده در مراجع مربوط را بلافاصله پس از اطلاع در سامانه ثبت نمايند.
تبصره 1– صرفاً مستندات ساختماني كه در سامانه ثبت شده است، حسب مورد در ثبت تقسيم نامه، صدور شناسه يكتا، ثبت اَعمال حقوقي راجع به شناسه يكتا و صدور اسناد مالكيت قابل استناد مي باشد.
تبصره 2– ثبت مستندات ساختماني به صورت برخط و آني در سامانه، الزامي است و در صورت تخلف، طبق قوانين و مقررات مربوط عمل خواهد شد.
ماده 5– مرجع صدور پروانه صرفاً در صورت بارگذاري نقشه معماري تأييد شده در سامانه مستحق دريافت وجوه مرتبط با صدور، تغيير و اصلاح هر مستند مي باشند.
تبصره – دريافت هرگونه وجه خارج از ساز و كار مقرر در اين ماده، دريافت وجه برخلاف قانون محسوب مي شود.
ماده 6– سازمان مكلف است امكان ثبت تقسيم نامه را براي مالكان املاك داراي نقشه معماري تأييد شده، در سامانه فراهم كند. در تقسيم نامه بايد قطعات اختصاصي اعم از توفقگاه (پاركينگ) و انباري هر يك از واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، توسط مالكان با رعايت مقررات مربوط مشخص شود.
تبصره 1– تا قبل از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه به سامانه، در صورتي كه مراجع مذكور شماره گذاري قطعات اختصاصي را انجام نداده باشند، مالك يا مالكان مي توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمي در زمان ثبت تقسيم نامه نسبت به شماره گذاري قطعات مذكور اقدام كنند.
تبصره 2– براي ثبت تقسيم نامه نيازي به گواهي پايان كار عمليات ساختمان و صورت مجلس تفكيكي نيست.
ماده 7– سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه هم زمان با ثبت تقسيم نامه، شناسه يكتا براي هر واحد صادر شود.
تبصره 1– در صورت درخواست صدور شناسه يكتا توسط مالك يا مالكان بدون تقسيم نامه، متقاضيان مكلفند در برگه (فرم) درخواست خود، قطعات اختصاصي اعم از توقفگاه (پاركينگ) و انباري هر واحد را با رعايت قوانين و مقررات مربوط، مشخص كنند و سازمان نيز مكلف است بر همين اساس، درخصوص صدور شناسه يكتا اقدام كند.
تبصره 2– چنانچه مالكيت ملك مشاعي باشد، درصورت وجود تقسيم نامه، مالكيت شناسه هاي يكتا براساس آن و در غير اين صورت، مشاعي و به همان نسبت مالكيت مالكان در ملك خواهد بود.
تبصره 3– سازمان مكلف است براي تمامي واحدهاي نقشه معماري تأييد شده، شناسه يكتا صادر كند و صدور شناسه يكتا صرفاً براي برخي از واحدها مجاز نيست.
ماده 8– سازمان مكلف است شناسه يكتاي صادرشده براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، را به صورت برخط و آني به مرجع صدور پروانه اعلام كند.
تبصره – سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه صدور شناسه يكتا به مالك عرصه و در موارد وقفي به سازمان اوقاف و امور خيريه يا متولي وقف نيز اعلام شود.
ماده 9– مرجع صدور پروانه مكلف است پروانه ساختماني را منضم به شناسه يكتاي اعلامي سازمان صادر كند. صدور پروانه ساختماني صرفاً پس از صدور نقشه معماري تأييد شده و شناسه يكتا امكان پذير است.
تبصره – صدور شناسه يكتا و پروانه ساختماني راجع به املاك مشمول تبصره (4) ماده (10) قانون، حسب مورد منوط به اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازي يا بنياد مسكن انقلاب اسلامي و با رعايت ضوابط مرتبط خواهد بود.
ماده 10– سازمان مكلف است شناسه يكتا را به نحوي صادر كند كه امكان دسترسي به اطلاعات مربوط به ساختمان و هر يك از واحدها از قبيل نقشه معماري واحد، نقشه معماري ساختمان، موقعيت واحد و توفقگاه (پاركينگ) و انباري متعلق به آن در ساختمان، كاربري واحد، مساحت واحد، تعداد طبقات ساختمان، تعداد كل واحدها و تعداد واحدهاي هر طبقه، مجموع مساحت اختصاصي كل واحدها، مساحت عرصه ساختمان، اطلاعات مالك يا مالكان شناسه يكتا و ميزان سهم هر يك، اطلاعات ثبتي ملك از قبيل پلاك ثبتي و شناسه جام ملك، نشاني و شناسه پُستيِ ملك و همچنين سوابق نقل و انتقالات صورت گرفته در مورد آن واحد فراهم باشد.
تبصره – مرجع صدور پروانه مكلف است اطلاعات مذكور در اين ماده را به صورت ساختاريافته و برخط و آني در سامانه ثبت كند.
ماده 11– در اجراي تبصره ماده (11) قانون جامع حدنگار(كاداستر) كشور مصوب 1393 با اصلاحات بعدي آن، ثبت تقسيم نامه و صدور شناسه يكتا در خصوص دارندگان اسناد رسمي مالكيت غيرحدنگار، منوط به اخذ سند مالكيت حدنگار است.
ماده 12– مالك شناسه يكتا مي تواند با مراجعه به سامانه يا دفاتر اسناد رسمي، گواهي مالكيت شناسه يكتا حاوي اطلاعات مذكور در ماده (10) اين آيين نامه را دريافت كند.
ماده 13– با صدور شناسه يكتا براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، سازمان مكلف است شناسه هاي مذكور، مالكيت و ميزان آنها و خلاصه اعمال حقوقي مربوط به هر شناسه را در اسناد مالكيت ملك درج و در دفتر الكترونيك املاك منعكس كند.
ماده 14– مالك يا مالكان هر يك از شناسه هاي يكتا به نسبت مساحت قطعات اختصاصي مندرج در نقشه معماري تأييد شده، براساس ماده (10) قانون تملك آپارتمان ها، مالك ملك مربوط ميشوند. اين امر بايد در دفتر الكترونيك املاك و استعلامات ملك منعكس شود.
تبصره: در صورتي كه نقشه معماري تأييد شده در رابطه با تمام يك ملك صادر نشده باشد، حكم اين ماده صرفاً در رابطه با قسمتي از ملك كه درخصوص آن نقشه معماري تأييد شده صادر شده، جاري است.
ماده 15– ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (1) قانون، از قبيل اعمال حقوقي ناقل مالكيت عين و عقد رهن در مورد ملكي كه براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده آن، شناسه يكتا صادر شده است و همچنين توقيف آن ملك، صرفاً با استفاده از شناسه يكتاي مذكور امكان پذير است.
ماده 16– سازمان مكلف است در زمان صدور شناسه يكتا، كليه تعهدات رسمي راجع به ملكي كه در رابطه با آن نقشه معماري تأييد شده صادر شده و حقوق متعهدله را در آن منعكس كند.
ماده 17– چنانچه ملكي كه در رابطه با آن نقشه معماري تأييدشده صادر گرديده، در رهن باشد، بايد هر يك از شناسه هاي يكتا به همان ميزان در رهن قرار گيرد.
ماده 18– انعقاد قرارداد پيش فروش واحد ساختماني مستلزم صدور شناسه يكتا است.
ماده 19– سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه در قرارداد پيش فروشِ تمام يا سهمي از واحد موضوع يك شناسه يكتا، حسب مورد امكان انتقال مالكيت كامل شناسه يكتا يا به ميزان سهم مذكور، از مالك به شخصي غير از پيش خريدار فراهم نباشد.
ماده 20– سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه با احراز ايفاي تعهدات، انتقال مالكيت شناسه يكتا بر اساس قرارداد و همچنين وصول حقوق عمومي و دولتي، به صورت خودكار انجام شود. در صورت عدم وصول حقوق عمومي و دولتي به صورت خودكار، وصول آنها توسط سردفتر اسناد رسمي انجام خواهد شد.
تبصره 1– در تعهدات مربوط به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد، احراز پرداخت هر يك از اقساط از طريق حساب اماني (واسط) موضوع ماده (21) آيين نامه ماده (3) قانون انجام مي شود.
تبصره 2– در خصوص ساير تعهدات، احراز ايفاي هر يك از تعهدات از طريق تأييد متعهدله در سامانه يا مرجع قضايي يا داور و يا شخص داراي پروانه نظام مهندسي كه طرفين در قرارداد اين اجازه را به آنها داده اند، انجام مي شود.
ماده 21– سازمان مكلف است امكان ثبت قرارداد مشاركت در ساخت را قبل از صدور نقشه معماري تأييد شده فراهم كند، به نحوي كه طرفين بتوانند توافق خود در خصوص تعيين مالكيت واحدهاي احتمالي و همچنين تخصيص ساير قطعات اختصاصي از قبيل توقفگاه (پاركينگ) و انباري به هر يك از واحدهايي كه شناسه يكتا دريافت خواهند كرد، در قالب يك يا چند اولويت، در قرارداد مذكور درج كنند. پس از صدور نقشه معماري تأييد شده، دريافت شناسه يكتا الزامي است و اولويتي كه نقشه معماري تأييد شده با آن منطبق است مبناي صدور شناسه يكتا خواهد بود. انطباق نقشه معماري تأييد شده با اولويت ها بر عهده مرجع صدور پروانه است؛ مگر اينكه طرفين در قرارداد مشاركت در ساخت به نحو ديگري توافق كرده باشند.
ماده 22– ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (1) قانون درخصوص شناسه يكتا منوط به اخذ گواهي عدم خلاف از مرجع صدور پروانه با رعايت ماده (6) قانون است.
ماده 23– مراجع صدور پروانه در مورد املاك داراي نقشه معماري تأييد شده، صرفاً در صورت مصالحه رسمي مالكان و موافقت ساير ذي نفعانِ شناسه يكتا بر اصلاح نقشه معماري تأييد شده و پروانه ساختمان به همراه تعيين وضعيت مالكيت پيشنهادي منطبق بر آن، مي توانند در خصوص اصلاح موارد مذكور مطابق ضوابط و مقررات شهرسازي اقدام كنند؛ مشروط بر اينكه مصالحه مذكور بر خلاف ضوابط و مقررات شهرسازي نباشد. در صورت صدور نقشه معماري تأييد شده اصلاحي توسط مرجع صدور پروانه، سازمان مكلف است مطابق آن، اطلاعات واحد متناظر شناسه يكتا و وضعيت مالكيت آن را براساس توافق مالكان و ذي نفعان اصلاح كند.
تبصره 1– هرگونه توافق قانوني ميان مالكان و مرجع صدور پروانه كه منجر به اصلاح نقشه مي شود، از حيث اصلاح نقشه معماري تأييد شده و شناسه يكتا مشمول حكم اين ماده است.
تبصره 2– مراجع تصويب كننده طرح هاي توسعه شهري و روستايي و دبيرخانه كميسيون موضوع ماده (5) قانون تأسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 با اصلاحات بعدي آن و همچنين مراجع رسيدگي به تخلفات ساختماني مانند كميسيون موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداري ها مكلف به استعلام از سازمان در خصوص آخرين وضعيت مالكيت شناسه هاي يكتا و رعايت حقوق تمامي مالكان شناسه هاي يكتا مي باشند و بايد تغييرات را در اجراي ماده (8) قانون به صورت برخط و آني در سامانه بارگذاري نمايند.
تبصره 3– مرجع صدور پروانه مكلف است قبل از هرگونه اقدام راجع به اصلاح پروانه ساختمان، صدور گواهي عدم خلاف و يا صدور يا اصلاح گواهي پايان كار عمليات ساختماني كه مستلزم تغيير در نقشه معماري تأييد شده اعم از تعداد طبقات، تعداد واحدها و ساير مشخصات نقشه و يا كاربري آنها طبق ضوابط و مقررات مربوط باشد، آخرين وضعيت ثبتي و مالكيت شناسه يكتا را از سامانه استعلام كند.
محمدرضا عارف
معاون اول رئيس جمهور
«آيين نامه اجرايي ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و تبصره هاي (1) و (2) آن»
مصوب 1404,01,17
با اصلاحات و الحاقات بعدي
مقدمه
در اجراي تكليف مقرر در تبصره (11) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و در راستاي ساماندهي ادعاها و مستندات غيررسمي در خصوص مالكيت عين اموال غيرمنقول، منافع بيش از دو سال اموال مذكور، حق ارتفاق و انتفاع راجع به اين اموال، «آيين نامه اجرايي ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و تبصره هاي (1) و (2) آن» به شرح مواد آتي است:
فصل اول ـ تعاريف و اختصارات
ماده 1 – تعاريف و اصطلاحات به كار رفته در اين آيين نامه به شرح زير است:
الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1404/09/06 مجلس شوراي اسلامي كه در تاريخ 1403/02/26 در مجمع تشخيص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخيص داده شد.
ب ـ قانون تعيين تكليف: قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390/09/20؛
پ ـ قانون ساماندهي: قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388/12/02 با اصلاحات و الحاقات بعدي؛
ت ـ آيين نامه: آيين نامه اجرايي ماده (10) قانون و تبصره هاي (1) و (2) آن؛
ث ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛
ج ـ بنياد: بنياد مسكن انقلاب اسلامي؛
چ ـ امور اراضي: سازمان امور اراضي كشور؛
ح ـ سامانه موضوع ماده (10): سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي، موضوع ماده (10) قانون؛
خ ـ ادعاي موضوع ماده (10): ادعاهاي راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع (اعم از عمري يا رقبي براي مدت بيش از دو سال) و حق ارتفاق اموال غيرمنقول كه حداكثر تا يك سال پس از راه اندازي سامانه موضوع ماده (10) ايجاد شده و فاقد سند رسمي است؛
د ـ مدعي: شخصي كه داراي ادعاي موضوع ماده (10) قانون بوده ولي فاقد سند رسمي موضوع ماده (10) قانون (مذكور در ماده 11 اين آيين نامه) است؛
ذ ـ مستندات ادعا: هرگونه ادله، قرائن يا اماراتي كه به منظور اثبات ادعاي موضوع ماده (10) قانون مورد استناد مدعي است؛ از قبيل مبايعه نامه، صلح نامه، قولنامه، تقسيم نامه، هبه نامه، آراء محاكم، نسق هاي زارعانه، استشهاديه و گواهي حصر وراثت.
ر ـ جدول اطلاعات توصيفي: از منضمات نقشه داراي مختصات جغرافيايي محدوده مورد ادعا است كه حاوي توصيفات و توضيحات مربوط به هر لايه از نقشه از جمله مساحت، ابعاد، حد فاصل، سمت، طبقه و واحد است؛
ز ـ مراجع قانوني اقدام: مراجعي كه مدعي پس از درج ادعاي خود در سامانه موضوع ماده (10)، براي اقدام به آن رجوع مي كند؛ از قبيل مراجع قضايي، سازمان، دفاتر اسناد رسمي و هيأت هاي مذكور در قانون تعيين تكليف و قانون ساماندهي؛
ژ ـ كارگزاري: دفاتر كارگزاري فني، مهندسي و حقوقي موضوع بند «پ» ماده 114 قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب 1403.
فصل دوم ـ تكاليف سازمان و نحوه ايجاد و راه اندازي سامانه
ماده 2 – سازمان مكلف است ظرف يك سال پس از ابلاغ قانون (1403/03/13) نسبت به ايجاد سامانه موضوع ماده (10) با قابليت درج ادعاهاي موضوع ماده (10) قانون به همراه نقشه داراي مختصات جغرافيايي محدوده مورد ادعا، جدول اطلاعات توصيفي و مستندات ادعا اقدام نمايد.
ماده 3 – سامانه موضوع ماده (10) بايد به گونه اي طراحي شود كه به منظور انجام تكاليف پيش بيني شده در قانون و مقررات مربوط به آن ضمن ارتباط برخط و آني با سامانه هاي قانون تعيين تكليف، قانون ساماندهي و جامع املاك و كاداستر و ساير سامانه هاي مرتبط با حوزه تثبيت ملك و مالكيت، امكان نظارت، پايش و كنترل درخواست هاي موازي از ناحيه متقاضيان و سايرين را نسبت به يك موقعيت مكاني واحد داشته باشد.
ماده 4 – سامانه موضوع ماده (10) بايد به نحوي طراحي و پياده سازي شود كه:
1) مكان محور و مبتني بر سيستم هاي اطلاعات جغرافيايي بوده و امكان بارگذاري و نمايش لايه هاي مختلف نقشه را دارا باشد. همچنين تداخل جزيي يا كلي نقشه هاي بارگذاري شده توسط مدعيان مختلف با يكديگر و نيز تداخل نقشه مدعي با نقشه املاك داراي سند حدنگار در سامانه مشخص باشد؛
2) امكان دريافت و درج ادعاي مدعي و مستندات ادعا، درج مدرك اقدام مدعي در مراجع قانوني اقدام و نتيجه آن، درج نقشه تصرفات موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون به همراه نقشه كلي پلاك، ثبت اعتراض به نقشه متصرفان و درج گواهي تقديم دادخواست مربوط به آن، انجام اعمال حقوقي موضوع تبصره (10) ماده (10) و ساير تكاليف مقرر در قانون و مقررات مربوطه را داشته باشد؛
3) مادامي كه ادعاي درج شده نسبت به يك قطعه تعيين تكليف نشده است، امكان درج مجدد ادعا در همان قطعه و با همان موضوع توسط همان مدعي ميسر نباشد؛
4) بدون درج مستندات ادعا، نقشه داراي مختصات جغرافيايي (UTM) محدوده مورد ادعا و جدول اطلاعات توصيفي، امكان درج ادعا فراهم نباشد؛
5) امكان درج ادعا توسط اشخاص حقيقي و حقوقي، فراهم شود.
6) مساحت، ابعاد و حدفاصل قطعه مورد ادعا و همچنين جانمايي آن قطعه در تقسيمات كشوري، بر اساس ادعاي مدعي و منضمات آن نظير نقشه محدوده مورد ادعا و جدول اطلاعات توصيفي، توسط سامانه به صورت خودكار تكميل و قبل از درج نهايي ادعا، توسط مدعي تأييد مي شود؛
7) به سامانه جامع املاك و كاداستر سازمان متصل گردد تا امكان استعلام آخرين وضعيت اسناد مالكيت حدنگار در قطعات مورد ادعا به صورت آني فراهم شود؛
8) در زمان اقدام مدعي نزد مراجع قانوني اقدام، نقشه، مستندات و ساير اطلاعات درج شده در سامانه موضوع ماده (10)، مستقيماً براي مراجع مذكور ارسال شود؛
9) مفاد تبصره (5) ماده (10) در زمان درج ادعا به مدعي تذكر داده شود؛
10) به منظور رصد و پايش پيشرفت اجراي ماده (10) قانون و شناسايي موارد احتمالي موضوع تبصره (5) آن ماده، امكان گزارش گيري آني و برخط به صورت هوشمند و از طريق پيشخوان الكترونيكي وجود داشته باشد؛
11) مدعي در درج ادعاي موضوع ماده (10) نسبت به انتخاب يكي از موارد عرصه، اعيان يا هر دو آن ها ملزم شود؛
12) امكان مشاهده اراضي داراي سند مالكيت حدنگار، اراضي كه نسبت به آن درج ادعا شده است و اراضي فاقد موارد مذكور، به صورت مكان محور، فراهم شود.
13) مدعي قبل از ورود به سامانه، صرفاً از طريق سامانه ثنا قوه قضائيه، احراز هويت شود.
ماده 5 – سازمان بايد به منظور تبادل داده و ارسال و دريافت استعلامات، سامانه موضوع ماده (10) را به نحوي طراحي نمايد كه امكان ارتباط برخط و آني از طريق وب سرويس با سامانه هاي برون سازماني و بين دستگاهي با ساير دستگاه هاي موضوع اين قانون فراهم شود.
ماده 6 – سازمان مكلف است در مواردي كه مدعي بدون قيد پلاك ثبتي اقدام به درج مشخصات جغرافيايي ملك مورد ادعاي خود نموده باشد، با استفاده از ظرفيت سامانه ها، نقشه ها، سوابق پرونده ثبتي و دفتر توزيع اظهارنامه، حداكثر ظرف ده روز نسبت به درج پلاك ثبتي و در مواردي كه محدوده مورد ادعا فاقد پلاك ثبتي و مشمول ماده (9) آيين نامه قانون ثبت مصوب 1317/08/17 است، نسبت به تخصيص پلاك ثبتي اقدام نمايد.
ماده 7 – سازمان مكلف است پس از درج ادعا، نقشه قطعه داراي مختصات جغرافيايي و پلاك درج شده توسط مدعي را با محدوده هاي حدنگاري شده تطبيق دهد. در صورت عدم انطباق پلاك مذكور با پلاك ثبتي حدنگاري شده، پلاك منطبق با محدوده حدنگاري شده را به مدعي، اعلام و امكان اصلاح شماره پلاك را براي وي فراهم نمايد. عدم اصلاح پلاك توسط مدعي مانع اقدام توسط وي نبوده و مراتب عدم تطبيق در سابقه درج مي شود.
ماده 8 – بلافاصله پس از درج ادعا، گواهي آن مشتمل بر موارد زير به صورت الكترونيكي صادر مي شود:
الف ـ كد رهگيري؛
ب ـ تاريخ درج ادعا؛
پ ـ تاريخ انقضاي مهلت اقدام؛
ت ـ ضمانت اجراي عدم اقدام؛
ث ـ عبارت «درج ادعا توسط مدعي، موجد حقي در مالكيت عين، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غيرمنقول براي وي نخواهد بود و صرفا شرط پذيرش اقدام مدعي در مراجع قانوني اقدام است.»
ماده 9 – مراجع قانوني اقدام، موظفند اقدامات انجام شده توسط مدعي و نتيجه اقدام را به همراه نقشه داراي مختصات جغرافيايي، به صورت آني حسب مورد پس از اقدام يا حصول نتيجه به سامانه موضوع ماده (10) ارسال و در آن درج نمايند.
ماده 10 – رئيس سازمان پس از ايجاد سامانه موضوع ماده (10)، مراتب را به رئيس قوه قضائيه اعلام و رئيس قوه قضائيه راه اندازي رسمي اين سامانه را از طريق روزنامه رسمي اعلان عمومي مي نمايد.
فصل سوم ـ تكاليف مدعي و نحوه درج ادعا و اقدام
ماده 11 – اشخاص خارج از شمول موارد زير، در حكم فاقد سند رسمي موضوع ماده (10) تلقي مي شوند و در صورتي كه داراي ادعاي موضوع اين ماده باشند مكلف به درج ادعا در سامانه هستند:
1 – در خصوص مالكيت عين: شخصي كه ملك در دفتر املاك به نام وي ثبت شده است يا ملك داراي سند رسمي با سند رسمي انتقال يا به موجب ارث به وي منتقل شده است.
2 – در خصوص مالكيت منافع بيش از دو سال و حقوق مذكور در ماده (10): دارنده سند رسمي موجد يا ناقل حقوق مذكور.
تبصره ـ اسناد رسمي تنظيم شده در اجراي قوانين و مقررات اصلاحات ارضي كه منتهي به درج در دفتر املاك نشده است، اسناد تنظيمي در اجراي ماده (88) قانون ثبت اسناد و املاك و همچنين اسناد تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمي كه موضوع آن انتقال مالكيت اموال غيرمنقول نيست، از شمول سند رسمي موضوع ماده (10) خارج است و دارندگان آن مكلف به درج ادعا در سامانه هستند.
ماده 12 – اشخاصي كه قبل از راه اندازي سامانه موضوع ماده (10) حكم قطعي مراجع ذي صلاح به نفع ايشان صادر ولي منتهي به صدور سند رسمي يا درج در آن نشده باشد نيز مكلف به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (10) و انجام تكاليف مقرر در ماده (21) اين آيين نامه هستند.
ماده 13 – مدعي مكلف است حداكثر ظرف دو سال از تاريخ راه اندازي سامانه، نسبت به درج ادعا و بارگذاري مستندات ادعا و همچنين نقشه داراي مختصات جغرافيايي (UTM) محدوده مورد ادعا به همراه جدول اطلاعات توصيفي آن با درج پلاك ثبتي در سامانه اقدام نمايد.
تبصره ـ در اراضي و املاكي كه عمليات ثبتي آن ها خاتمه نيافته و يا فاقد سابقه ثبتي مي باشند نيز مدعيان مكلف به درج ادعا هستند
ماده 14 – دستگاه هاي اجرايي و واحدهاي مذكور در تبصره (8) ماده (10) قانون، در مهلت مقرر قانوني مكلفند در خصوص اموال غيرمنقول فاقد سند مالكيت حدنگار، اقدام به ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده (10) نمايند.
ماده 15 – تهيه نقشه داراي مختصات جغرافيايي بايد از طريق كارگزاري ها، كارشناسان رسمي كانون كارشناسان رسمي دادگستري يا مركز وكلا و كارشناسان رسمي قوه قضائيه داراي صلاحيت در رشته نقشه برداري، اشخاص داراي پروانه نقشه برداري از سازمان نظام مهندسي كشور يا نقشه برداراني كه مطابق تبصره (3) ماده (9) آيين نامه اجرايي قانون جامع حدنگار از سازمان، مجوز نقشه برداري اخذ نموده اند تهيه شود.
تبصره ـ مدعي مكلف است قبل از درج ادعا نسبت به اخذ نقشه داراي مختصات جغرافيايي موضوع ادعا از يكي از طرق مذكور در اين ماده اقدام نموده و كد رهگيري اخذ نمايد. سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه در فرآيند درج ادعا ابتدا كد رهگيري نقشه تهيه شده از مدعي اخذ شود و در صورت تطبيق كد ملي مدعي با كد ملي متقاضي تهيه نقشه، سپس نقشه مذكور بارگذاري گردد.
ماده 16 – نقشه داراي مختصات جغرافيايي بايد بر اساس دستورالعمل تهيه نقشه عرصه املاك دستگاه هاي مشمول ماده (9) قانون جامع حدنگار سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در بستر سامانه شميم تهيه شود.
ماده 17 – چنانچه ادعاي مدعي ناظر به عرصه و اعيان باشد، نقشه اي كه توسط مدعي بارگذاري مي شود، بايد شامل دو لايه عرصه و اعيان باشد.
ماده 18 – درج ادعا توسط مدعي، موجد حقي در مالكيت عين، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غيرمنقول براي وي نخواهد بود و مراجع قانوني اقدام، بر اساس قوانين و مقررات مربوطه از جمله ماده (24) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 نسبت به قطعه مورد ادعا حسب مورد رسيدگي يا تصميم گيري خواهند نمود.
ماده 19 – در صورتي كه مدعي پس از درج ادعا و قبل از اقدام فوت نمايد، ورثه وي با درج گواهي انحصار وراثت در سامانه، به عنوان جانشين مي توانند حداكثر ظرف پنج ماه از زمان فوت يا در سقف مهلت اقدام متوفي، هر كدام بيشتر باشد، اقدام لازم را انجام دهد.
تبصره ـ چنانچه مهلت درج ادعا منقضي نشده باشد، امكان مذكور در اين ماده نافي اختيار درج ادعاي جديد توسط ورثه نيست.
ماده 20 – پس از راه اندازي سامانه موضوع ماده (10) تا پايان مهلت درج ادعا، پذيرش هرگونه اقدام از مدعي در مراجع قانوني اقدام جهت اخذ سند رسمي موضوع ماده (10) منوط به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (10) خواهد بود.
ماده 21 – چنانچه مدعي قبل از راه اندازي سامانه موضوع ماده (10)، جهت اخذ سند رسمي اقدام نموده باشد، موظف است نسبت به همان محدوده و با همان موضوع درج ادعا نموده و پس از آن، ضمن مراجعه به مرجعي كه نزد آن اقدام نموده است، گواهي اقدام را اخذ و ظرف مهلت مقرر قانوني در سامانه درج نمايد. مراجع قانوني اقدام مكلفند به درخواست مدعي، گواهي مذكور را ارائه نمايند.
ماده 22 – در صورتي كه اقدام مدعي مقدم بر درج ادعا باشد و بخشي از محدوده درج ادعا مازاد بر محدوده مورد اقدام باشد، مدعي پس از درج ادعا نسبت به محدوده مازاد، مكلف به انجام تكاليف مربوط به اقدام است.
ماده 23 – مدعي مكلف است ظرف دو سال پس از درج ادعاي خود در سامانه، جهت اخذ سند رسمي مالكيت حسب مورد، نسبت به انجام حداقل يكي از اقدامات قانوني زير مبادرت نمايد:
1 . تنظيم سند رسمي؛
2 . طرح دعوا مرتبط در مراجع قضايي يا داوري (از قبيل دعواي الزام به تنظيم سند رسمي، اعلام فسخ، ابطال سند مالكيت و يا معامله و اثبات حقوق ارتفاقي)؛
3 . اقدام وفق قوانين فوق العاده ثبتي نظير قانون تعيين تكليف، قانون ساماندهي و قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد ثبتي آن ها در اثر جنگ يا حوادث غيرمترقبه اي مانند سيل، زلزله و آتش سوزي از بين رفته اند؛
4 . هر اقدام قانوني ديگر نظير ثبت تقاضاي اخذ سند در مراجع ذي صلاح بر اساس قانون ثبت يا ساير قوانين.
ماده 24 – در صورتي كه اقدام مدعي، مراجعه به داوري باشد، وي مكلف است پس از درج ادعا، درخواست رجوع به داور را به موجب اظهارنامه رسمي به داور ابلاغ و تصوير آن را به عنوان مدرك اقدام در سامانه موضوع ماده (10) درج نمايد. در صورت صدور اجرائيه در خصوص رأي داور، دفتر دادگاه صادركننده اجرائيه، مكلف است گواهي صدور اجرائيه را به عنوان نتيجه اقدام همراه با تصوير رأي داور در سامانه موضوع ماده (10) درج كند.
تبصره ـ چنانچه داور، از قبول داوري امتناع نمايد يا در مهلت مقرر رأي خود را صادر نكند و يا رأي داور باطل شود، مدعي موظف است جهت طرح دعوا به دادگاه مراجعه نمايد (هرچند مهلت اقدام وي تمام شده باشد) و اين امر ادامه اقدام محسوب مي شود. پذيرش دعوا در اين فرض نيز منوط به درج ادعا در مهلت مقرر قانوني و اقدام مذكور در اين ماده است.
در مواردي كه ارجاع به داوري از سوي دادگاه صورت بگيرد، گواهي دفتر دادگاه به عنوان مدرك اقدام در سامانه درج مي شود.
ماده 25 – مراجع قانوني اقدام موظفند در زمان پذيرش اقدام، كد رهگيري گواهي را از مدعي دريافت و صحت ادعا را به واسطه آن از سامانه موضوع ماده (10) استعلام و پس از دريافت نقشه و مستندات ادعا، نسبت به انطباق آن با محدوده دادخواست اقدام نمايند.
ماده 26 – مراجع قانوني اقدام صرفاً در محدوده نقشه ادعاي درج شده مي توانند رسيدگي يا تصميم گيري نمايند. افزايش محدوده اقدام منوط به درج ادعاي جديد نسبت به مقدار اضافه شده است.
ماده 27 – سازمان مكلف است راهنماي مراحل مختلف اقدامات قانوني لازم جهت صدور سند رسمي را تهيه و براي دسترسي عموم در سامانه موضوع ماده (10) بارگذاري نمايد.
ماده 28 – مدعيان مي توانند از خدمات و مشاوره فني، مهندسي كارگزاري جهت تهيه نقشه و درج ادعا استفاده نمايند. در اين صورت سامانه بايد به نحوي باشد كه كارگزاري درج كننده ادعا براي مدعي، معين باشد. تعرفه اين خدمات به پيشنهاد رئيس سازمان ثبت به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد.
ماده 29 – سامانه موضوع ماده (10) بايد به نحوي طراحي شود كه در صورت درج ادعا نسبت به يك قطعه و اقدام در مراجع قانوني، چنانچه ادعاي جديدي كه با ادعاي سابق به صورت كلي يا جزيي در تعارض است، درج شود و نسبت به آن در مراجع قانوني اقدام نيز صورت پذيرد، مراتب اقدامات و تعارض در نقشه، به مراجع قانوني اقدام هاي مربوط به ادعاهاي متعارض و مدعي معارضي كه اقدام نموده است، اعلام شود.
ماده 30 – سامانه موضوع ماده (10) بايد به نحوي طراحي شود كه مدعي امكان حذف ادعاي درج شده در سامانه را نداشته باشد اما بتواند تا قبل از اقدام، ادعاي درج شده در سامانه را اصلاح نمايد. ملاك احتساب موعد قانوني اقدام، تاريخ درج ادعا است و نه اصلاح آن.
ماده 31 – مدعي در هر ادعا صرفاً نسبت به يك قطعه مي تواند درج ادعا نمايد و درج ادعا نسبت به قطعات متعدد منفصل در يك ادعا مجاز نبوده و بايد به صورت جداگانه درج ادعا صورت پذيرد.
ماده 32 – مدعي مي تواند در خصوص ادعاهاي متعدد، اقدام واحدي انجام دهد. همچنين در خصوص بخش هاي مختلف يك ادعا نيز اقدامات متعدد امكان پذير است.
ماده 33 – چنانچه مرجع قضايي، اقدام مدعي را به موجب قرار، رد نمايد، مدعي مي تواند ظرف يك ماه از تاريخ ابلاغ رأي قطعي، مجددا نسبت به طرح دعوا يا هر اقدام جديد ديگر و درج گواهي آن در سامانه اقدام نمايد. در غير اين صورت امكان اقدام مجدد براي وي ميسر نخواهد بود مگر آن كه مهلت اقدام مدعي (دو سال از زمان درج ادعا) منقضي نشده باشد كه در اين صورت تا انقضاي مهلت مذكور، امكان اقدام مجدد خواهد داشت.
تبصره ـ در صورتي كه صدور قرار به جهت استرداد دادخواست يا دعوا از سوي مدعي باشد و مهلت اقدام منقضي شده باشد، صرفا براي يك مرتبه امكان اقدام مجدد با رعايت ضوابط مقرر در اين ماده وجود دارد.
ماده 34 – چنانچه مطابق مستندات ادعا كه همراه با درج ادعا در سامانه بارگذاري شده است، موعد انجام يا ايفاي تعهد پس از انقضاي مهلت قانوني اقدام باشد، دعواي مدعي خارج از مهلت اقدام و حداكثر تا سه ماه پس از موعد ايفاي تعهد، در حدود مستندات ادعا قابل پذيرش است.
ماده 35 – در صورت عدم درج ادعا، عدم اقدام و يا هر دو آن ها توسط مدعي در مهلت مقرر در ماده (10) قانون، ادعاي موضوع ماده مذكور اعم از دعواي عيني يا مطالبه قيمت عليه اراضي عمومي و دولتي و اشخاص ثالث با حسن نيت داراي سند رسمي، قابل استناد، استماع و معارضه نيست.
تبصره 1 ـ اشخاصي كه نسبت به مال غيرمنقول، سند رسمي مالكيت اخذ نموده اند يا به موجب سند رسمي مالكيت به ايشان منتقل شده و از مستحق للغير بودن موضوع معامله يا معاملات معارض قبلي بي اطلاع باشند، ثالث با حسن نيت محسوب مي شوند؛ لكن طرف معامله مدعي و ايادي قبلي وي، ثالث محسوب نمي شوند.
تبصره 2 ـ چنانچه مدعي در مواعد مقرر در ماده (10) قانون اقدام نكند و شخص ديگري براي موضوع ادعاي وي سند مالكيت اخذ نمايد، مدعي مذكور مي تواند عليه شخصي كه سند رسمي مالكيت اخذ نموده يا انتقال گيرنده رسمي عالم به مستحق للغير بودن دعواي اثبات سوء نيت (از قبيل اخذ سند با مدارك جعلي يا خلاف واقع) و مطالبه قيمت روز طرح نمايد و در صورت عدم اثبات سوء نيت مدعي مي تواند براي مطالبه قيمت مال غيرمنقول به نرخ روز، به يد ماقبل مراجعه نمايد.
در صورت اثبات سوء نيت دارنده سند رسمي يا انتقال گيرنده رسمي، حكم به پرداخت قيمت مال غيرمنقول به نرخ روز صادر خواهد شد و چنانچه مدعي خواهان عين مال غيرمنقول از طريق اثبات سوء نيت دارنده سند رسمي است، صرفا با رعايت تبصره (5) ماده (1) قانون، دعواي وي پذيرفته خواهد شد.
ماده 36 – پس از اقدام مدعي در مراجع قانوني اقدام، با تقاضاي وي، گواهي ثبت اقدام به صورت برخط و آني براي سامانه موضوع ماده (10) ارسال مي شود. مراجع مذكور مكلفند نتيجه اقدامات را نيز به سامانه ارسال و درج نمايند.
فصل چهارم ـ ادعاي مشمول قانون تعيين تكليف و قانون ساماندهي
ماده 37 – در اجراي تبصره (2) ماده (10) قانون، سازمان مكلف است سامانه هاي قانون تعيين تكليف و قانون ساماندهي را به نحوي اصلاح نمايد كه پس از دريافت نقشه قطعات موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون، هيچ تقاضايي در هيأت هاي قوانين مذكور در حدود نقشه قطعات دريافتي، پذيرفته نشود. اشخاصي كه نسبت به قطعات مذكور ادعايي داشته باشند، مي توانند در مهلت قانوني به آگهي هاي موضوع تبصره ياد شده اعتراض كنند.
تبصره ـ در صورتي كه نقشه قطعات دريافتي منتهي به نشر آگهي موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون نشود، متصرف مي تواند نسبت به آن قطعات از طريق هيأت هاي قانون تعيين تكليف و قانون ساماندهي اقدام نمايد.
ماده 38 – در اجراي تبصره (2) ماده (10) قانون، سازمان مكلف است نقشه و اسامي متصرفان قطعات را كه در اجراي تبصره (3) ماده (10) قانون از طريق بنياد و امور اراضي به سازمان ارسال مي شود، بررسي نموده و در صورتي كه در رابطه با يك قطعه، پرونده اي در يكي از هيأت هاي قانون تعيين تكليف يا قانون ساماندهي در جريان باشد كه رأي به نفع متقاضي صادر نشده باشد، ضمن انتشار آگهي موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون، مراتب را به هيأت هاي مذكور اعلام نمايد و هيأت هاي مذكور مكلفند بر اساس تبصره (2) ماده (10) قانون، بدون صدور رأي، پرونده را مختومه نمايند. در اين صورت سازمان مكلف است مراتب مختومه شدن پرونده در هيأت هاي مذكور را جهت ثبت اعتراض به آگهي موضوع تبصره (3) ماده (10)، به شخص داراي پرونده در آن هيأت ها اطلاع رساني نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه به هر دليلي آگهي موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون براي قطعه مذكور منتشر نشود، به درخواست متقاضي، پرونده مذكور در هيأت هاي قانون تعيين تكليف و الحاق، مجددا به جريان خواهد افتاد.
ماده 39 – در صورتي كه نسبت به قطعه اي كه در اجراي تبصره (3) ماده (10) قانون، به سازمان ارسال شده در هيأت هاي موضوع قانون تعيين تكليف و الحاق رأي به نفع متقاضي صادر شده باشد، نشر آگهي موضوع تبصره مذكور صورت نگرفته و صدور سند بر اساس قوانين مذكور مي باشد.
تبصره ـ اگر قطعه اي كه در نقشه موضوع تبصره (3) ماده (10) قانون به سازمان ارسال شده، بر اساس حكم اين ماده، از نقشه مذكور حذف شود، سازمان مكلف است مراتب حذف و علت آن را در آگهي موضوع تبصره (3) ماده (10) درج و به متصرف شناسايي شده، طبق نقشه موضوع تبصره (3) ماده (10) اعلام نمايد.
ماده 40 – پس از انقضاي مهلت درج ادعا در سامانه، تقاضاي جديد توسط هيأت هاي قانون هاي تعيين تكليف و مشمول بند (2) ماده (1) قانون ساماندهي صرفاً در صورتي پذيرفته مي شود كه هيچ ادعائي توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع اين ماده در خصوص ملك مورد ادعا و نيز هيچ معامله رسمي ناقل مالكيتي در خصوص پلاك ثبتي مذكور در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ثبت نشده باشد.
تبصره ـ در صورتي كه كليه ادعاهاي ثبت شده قبلي رد شوند، تقاضاي جديد به موجب قوانين مذكور قابل پذيرش است.
فصل پنجم ـ ساير مقررات
ماده 41 – مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضائيه مكلف است با همكاري سازمان، ارتباط بين مراجع و سامانه هاي قضايي و سامانه موضوع ماده (10) را به نحوي فراهم نمايد كه امكان انجام موارد زير ميسر شود:
1 – احراز هويت مدعي از طريق سامانه ثنا؛
2 – امكان دريافت ادعا، مستندات و نقشه داراي مختصات جغرافيايي مربوط به ادعا از سامانه موضوع ماده (10)؛
3 – ارسال گواهي انجام اقدام (درج دعوا) به سامانه موضوع ماده (10)؛
4 – ارسال نتيجه رسيدگي به اقدام مدعي از سوي مراجع قضايي به سامانه موضوع ماده (10).
اين آيين نامه مشتمل بر چهل و يك ماده و دوازده تبصره توسط سازمان تهيه و به موجب تفويض اختيار از سوي رئيس محترم قوه قضائيه طي ابلاغيه شماره 9000/39388/100 مورخ 1403/07/15 در تاريخ 1404/01/17 به تصويب رسيد و از تاريخ ابلاغ لازم الاجراست.
معاون اول قوه قضائيه ـ خليلي
هيئت وزيران در جلسه 1403/9/18 به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور (با همكاري وزارت امور اقتصادي و دارايي) و به استناد اصل يكصد و سي و هشتم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و ماده (7) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401، آيين نامه اجرايي ماده ياد شده را به شرح زير تصويب كرد:
آيين نامه اجرايي ماده (7) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول
مصوب 1403,09,18
با اصلاحات و الحاقات بعدي
ماده 1– در اين آيين نامه، اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي روند:
1– ارزش معاملاتي: ارزش معاملاتي موضوع ماده (64) قانون ماليات هاي مستقيم و تبصره هاي آن مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي آن.
2– دفتر يا دفاتر: دفتر يا دفاتر اسناد رسمي موضوع ماده (1) قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 1354 با اصلاحات بعدي.
3– سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور.
4– قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401.
5– سامانه: سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده (1) قانون.
6– درگاه: درگاهي كه امكان پرداخت الكترونيكي به صورت آني در بستر سامانه را فراهم مي كند.
7– وجوه دولتي و عمومي: وجوهي كه مطابق قوانين براي تنظيم اسناد رسمي معاملات اموال غيرمنقول و يا تنظيم وكالت بلاعزل در خصوص اموال مزبور توسط دفاتر دريافت مي شود و ساير وجوهي كه وصول آن ها مطابق مقررات قانوني، برعهده دفاتر است.
8– وزارت: وزارت امور اقتصادي و دارايي (سازمان امور مالياتي كشور).
ماده 2– سازمان مكلف است با همكاري وزارت، سامانه را به نحوي طراحي كند كه با ورود شماره ثبت دفتر الكترونيك و شناسه ملي جغرافيايي املاك و مستغلات (جام) پلاك، اطلاعات مالك و ملك، نظير پلاك اصلي و فرعي و بخش و مساحت عرصه و اعيان به وزارت (براي اعلام ارزش معاملاتي) ارسال شود.
تبصره – در مواردي كه سند مالكيت مال غيرمنقول مورد معامله، حدنگاري (داراي شماره دفتر الكترونيك املاك و شناسه جام) نباشد، دفاتر مكلفند در استعلام از وزارت، اطلاعاتي نظير پلاك اصلي و فرعي و بخش را در سامانه وارد كنند. در صورتي كه مال مورد معامله، ساختمان باشد، ورود شماره گواهي پايان كار شهرداري يا گواهي عدم خلاف تا تاريخ تنظيم سند نيز الزامي است.
ماده 3– وزارت مكلف است مطابق مقررات مربوط، ارزش معاملاتي ملك مورد معامله را به صورت برخط و آني و با ايجاد شناسه پرداخت اختصاصي براي هر مورد استعلام، از طريق سامانه، در اختيار دفتر مربوط قرار دهد.
تبصره – وزارت كشور، شهرداري ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان و گواهي پايان كار عمليات ساختماني مكلفند اطلاعات مربوط به پروانه و گواهي مذكور و دستور نقشه را همراه با مشخصات كامل ملك (اعم از اسكلت فلزي – بتني)، قدمت، عرض معبر و نظاير آن، به صورت برخط و آني جهت محاسبه ارزش معاملاتي به وزارت اعلام كنند. تا زمان اعلام وزارت مبني بر اجراي كامل تكليف موضوع اين تبصره توسط وزارت كشور، شهرداري ها و ساير مراجع مزبور، دفاتر مكلفند در استعلام از وزارت، پروانه ساختمان و گواهي پايان كار را نيز از طريق سامانه ارسال كنند.
ماده 4– وزارت، سازمان تأمين اجتماعي، شهرداري ها و ساير نهادها و دستگاه هايي كه تنظيم سند رسمي منوط به پرداخت وجوه دولتي و عمومي به آنهاست، مكلفند حساب هاي مربوط به دريافت وجوه مذكور و يا تغيير در آنها را به سازمان اعلام كرده و سازمان در خصوص اعمال آنها در درگاه اقدام مي كند.
ماده 5– سازمان مكلف است با همكاري وزارت، حقوق موضوع ماده (4) قانون را با توجه به نوع عمل حقوقي، براساس ارزش معاملاتي و درصدهاي مقرر در آن ماده از طريق سامانه، محاسبه كرده و امكان پرداخت آني و برخط آن را در درگاه فراهم كند.
ماده 6– كليه وجوه دولتي و عمومي كه وصول آن برعهده دفتر است، منحصراً از طريق درگاه دريافت خواهد شد.
تبصره 1– سازمان مكلف است هر نوع تغيير در مأخذ محاسبه و ميزان وجوه دولتي و عمومي به موجب قوانين بودجه سنواتي و يا ساير قوانين را در سامانه اعمال كند.
تبصره 2– هرگونه تغيير سمت در دفتر (اعم از سردفتر اصيل يا كفيل)، هيچ گونه محدوديتي براي وصول وجوه دولتي و عمومي ايجاد نخواهد كرد.
ماده 7– تبادل اطلاعات موضوع اين آيين نامه با رعايت قانون مديريت داده ها و اطلاعات ملي مصوب 1401 و مطابق مصوبات كارگروه تعامل پذيري دولت الكترونيكي موضوع ماده (3) قانون ياد شده انجام مي شود.
محمدرضا عارف
معاون اول رئيس جمهور
قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول با اصلاحات و الحاقات بعدی
آيين نامه اجرايي ماده (7) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون ثبت اسناد و املاك با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون مالياتهاي مستقيم با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون پيش فروش ساختمان با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور با اصلاحات و الحاقات بعدی
